[뉴스토마토 김창경 재테크전문기자] <세모이배월>에서는 실물 부동산에 간접투자하는 리츠(REITs)와 부동산펀드를 여러 차례 소개했다. 그중 대부분은 국내외 증시에 상장된 후에 종목으로 매수하는 방식이었다. 공모가보다 저렴하게 살수록 배당·분배수익률을 더 높일 수 있기 때문이다.  

 

하지만 신한알파리츠처럼 상장과 동시에 주가가 오르는 종목은 공모할 때 받는 것이 가장 수익률을 높이는 방법이 된다. 아직 공모가도 정하지 않은 롯데리츠를 지금 소개하는 이유도 주가가 공모가 밑으로 떨어질 것 같지 않아서다.  

 

롯데리츠는 롯데백화점과 롯데마트, 롯데아울렛 등의 리테일 자산 투자용으로 만들어진 상품이다. 당초 롯데마트 위주로 편입할 것으로 전망됐으나, 앞서 홈플러스리츠가 우량 점포를 제외한 채 리츠를 만들었다가 기관투자자들에게 외면 받아 공모를 철회했던 사실을 참고했는지 백화점이 추가됐다. 

 

구체적으로 편입자산은 롯데백화점과 롯데마트가 각각 4곳, 롯데아울렛 2곳이다. 아울렛 매장 2곳은 모두 마트와 한 건물에 입점한 형태다. 이중 서울에 있는 자산이 롯데백화점 강남점 밖에 없고, 수도권으로 넓혀도 롯데마트 의왕점과 구리점이 전부라는 사실이 걸리지만, 또 나중에 어떤 자산을 추가로 편입할지 알 수 없지만, 어차피 각 매장의 감정평가액과 임대료 수준에 근거할 테니 투자자들은 안정적으로 목표한 임대료와 배당수익률이 나올 수 있을지에만 집중하면 된다.   

 

롯데리츠는 롯데쇼핑이 100% 지분을 갖고 설립됐으며 공모 후엔 롯데쇼핑 지분이 50%로 줄어들게 된다. 롯데쇼핑 지분은 2020년 5월30일까지 보호예수된다. 리츠 운영은 롯데지주의 100% 자회사인 롯데AMC가 맡는다. 

 

롯데리츠는 롯데쇼핑과 책임임대차계약을 맺고 있다. 롯데쇼핑이 롯데리츠가 보유하게 될 부동산 전체를 빌려 쓰면서 임차료를 지급하는 계약임을 의미한다. 자산군별로 향후 9~11년 동안 임대차가 확정돼 있어 그 기간 동안 공실 걱정은 할 필요가 없다. 

 

임차료도 정해져 있고 매년 1.5%씩 인상하는 내용도 포함돼 있다. 임대계약은 트리플넷(Triple-net) 구조라고 돼 있는데, 그 말은 임차인 즉 롯데쇼핑이 월세 외에도 공과금이나 보험료, 수선유지비 등 건물 관리비용까지 부담한다는 뜻이다. 물론 이는 임대료를 산정하는 데 반영됐을 것이다. 

 

리츠는 관련법에 따라 그해 이익배당한도의 90% 이상을 배당해야 세제혜택을 받을 수 있다. 이때 배당금이 한해 순이익을 넘어서는 경우가 있는데 크게 걱정할 필요는 없다. 감가상각비도 배당가능금액의 범위에서 포함되기 때문이다. 실제로 외국에는 주당순이익(EPS) 규모를 넘어서는 배당을 하는 리츠가 아주 많다. 

 

롯데리츠가 상장 첫해에 10% 이상 배당하겠다고 밝힌 것은 이벤트 성격이고, 평상시 배당률은 예상공모가 5000원 기준으로 연 6%대가 될 것으로 추정된다. 결산은 6월과 12월, 1년에 두 번 이뤄진다. 

 

공모가를 결정하는 수요예측은 이달 23일부터 다음달 2일까지로 잡혀 있다. 공모 청약일은 다음달 8~11일 예정이다. 상장주관사는 한국투자증권, KB증권, 삼성증권, 하나금융투자다.

 

이벤트성 10% 배당과 연 6%대 배당, 거기에 정부의 세제지원 발표까지 맞물려 요즘 리츠 투자의 인기가 높아지고 있음을 감안하면 이번 IPO는 흥행할 가능성이 높아 보인다. 증권사별로 공모에 참여할 수 있는 자격요건이 다르므로 미리 확인해서 가장 유리한 증권사에서 청약하는 것이 좋겠다.  

 

김창경 재테크전문기자 ckkim@etomato.com