[뉴스토마토 김보선 기자] 리츠(REITs) 투자가 최근 많은 관심을 받고 있다. 리츠는 대체투자 중에서도 부동산 간접투자 상품에 해당한다. 오피스나 호텔, 리테일에 직접 투자하거나 부동산 신탁 또는 펀드에 가입하는 게 아니라 간접투자하는 방식이다. 국내에서는 최근 롯데리츠의 상장과 함께 리츠 투자에 대한 관심이 높아졌다. 하지만 글로벌 선진 리츠 시장에 비하면 국내는 아직 걸음마 수준이다. 

 

NH투자증권 리서치센터 대체투자전략팀에서는 업계에서 처음으로 글로벌 리츠 모델포트폴리오(MP)를 만들어 수익률을 점검하고 있다. 최근에는 랩운용본부에서 이를 기반으로 한 '글로벌리츠 랩어카운트' 상품도 만들었다. 글로벌 리츠 투자전략은 무엇인지 16일 홍지환 NH투자증권 대체투자전략팀 연구원에게 들어봤다. 

 

 

전통적인 대체투자자산으로는 부동산, 민자SOC(사회간접자본), 원자재, 사모펀드, 구조화상품이 있다. 이 중 리츠는 부동산 간접투자에 해당한다. 리츠는 투자자로부터 모은 자금을 부동산에 투자(소유·임대·매각)해 얻은 수익의 대부분을 배당하는 부동산 간접투자상품이다. 주식 또는 수익증권을 발행해 다양한 부동산 자산에 투자하고, 개발이나 임대를 통해 운용하거나 매매한 이득을 배당하는 것이다. 

 

다양한 투자자들로 이뤄진 포트폴리오를 갖고, 부동산을 소유했을 때 임차인에 의존할 위험 없이 투자할 수 있는 게 장점이다. 직접 부동산 투자 대비 자산을 현금으로 쉽게 전환할 수도 있다. 리스크는 금리, 정책, 환율변동이다. 경제상황에 따라 변동되는 기준금리, 부동산 정책변화, 그리고 해외자산을 소유한 경우엔 환율변동에도 노출된다. 

 

 

국내 리츠는 현재 약 230개로 44조원 수준이다. 상장리츠는 5개에 불과하다. 시가총액 기준 8500억원 수준이다. 글로벌 리츠 시장 전체의 시가총액은 약 2조달러(약 2367조원)에 달하며 미국이 64.5%로 절반 이상을 차지한다. 이어 일본(6.9%), 호주(5.2%), 프랑스(4.0%), 영국(3.6%), 싱가포르(3.4%), 캐나다(3.1%), 홍콩(2.2%) 등의 순이다. 국가별로 제도와 구조는 다르지만 대부분 선진국에서는 리츠 이익의 90% 이상이 배당 때 법인세 면제 혜택을 받는다.  

 

섹터별로 보면 혼합형이 21.8%로 가장 많다. 특수형(14.7%), 리테일(13.6%), 주거용(11.1%), 오피스(10.7%), 산업용(7.9%), 헬스케어(6.6%) 순이다. 리테일은 쇼핑몰, 복합상가, 극장에 투자한다. 주거용은 다세대주택, 단독주택 등에 오피스는 상업용과 도심 사무실, 다용도 시설에, 산업용은 유통시설, 물류창고, 공장 등에, 헬스케어는 병원, 보육, 재활시설에, 특수형은 셀타워, 데이터센터, 삼림지, 모기지 등에 투자한다. 혼합형은 여러 부동산 자산을 혼합 보유하는 형태다.  

 

 

 

미국은 1960년에 리츠가 도입됐다. 호주 1971년, 일본 2000년, 한국 2000년에 비해 월등히 빠르다. 상장 규모(9월 기준)는 미국 245개, 일본 63개, 호주 53개, 싱가포르 40개, 한국 5개다. 미국은 1993년 부동산이 위축됐을 때 대안으로 리츠가 발전했고, 일본의 경우 1990년대 퇴직연금 시장 성장과 함께 컸다. 한국은 비상장, 사모 리츠 위주로만 발달한 상태다. 

 

한국의 상장리츠는 현재 5개뿐이다. 신한알파리츠는 오피스 2곳, 이리츠코크렙은 리테일 5곳, 모두투어리츠는 호텔 3곳, 케이탑리츠는 오피스 8곳, 에이리츠는 토지·개발에 투자한다. 여기에 롯데리츠(10월말)와 NH리츠(11월 예정)가 상장을 앞뒀다. 

 

 

리츠에 투자함으로써 배당수익, 자본이득, 환차익을 얻을 수 있다. 글로벌 리츠는 상장리츠의 시가총액을 가중평균한 '리츠지수'가 있다. 국내에는 상장리츠가 5개밖에 없어 공인된 리츠지수가 없는 상태다. 2009년 1월부터 2019년 8월까지 글로벌 리츠지수(북미리츠협회 기준)의 연평균 배당수익률은 4.8%다. 

 

최근 5년간 국가별 리츠지수(배당 제외)의 연평균 수익률은 미국 3.45%, 일본 3.21%, 캐나다 -3.26%, 호주 6.91% 등으로 캐나다를 제외하면 국채 10년물 수익률보다 높았다. 여기에 배당수익률은 미국 4.17%, 일본 3.45%, 캐나다 6.86%, 호주 4.74%, 싱가포르 6.26%였다. '중위험·중수익' 상품이라 할 수 있다. 

 

국가별 배당소득세율은 미국, 캐나다 15%, 일본 15.315%, 호주 30%, 싱가포르 10%이며, 미국은 양도소득세 10%가 붙는다. 캐나다, 일본, 호주, 싱가포르는 양도소득세가 없다. 

 

그러나 국내 개인투자자가 글로벌리츠에 투자할 경우에도 배당소득세와 양도소득세가 적용된다. 배당소득세는 15.4%(지방소득세 포함)가 부과되는데 국내보다 세율이 높으면 차액을 공제·환급해준다. 여기에 1년간 250만원을 초과한 이익에 22%의 양도소득세를 매긴다. 

 

국내 공모리츠의 경우 내년부터 배당소득세 인하 효과가 더해질 전망이다. 공모리츠에 3년 이상 투자할 경우 5000만원 한도로 배당소득에 9% 분리과세가 적용된다. 이자·배당 같은 금융소득에 매기는 일반세율 15.4%보다 훨씬 낮다. 또 배당소득이 2000만원을 넘어도 다른 소득과 합산하지 않고 분리과세로 원천징수한 만큼의 세금만 내면 유리하다.  

 

 

연초 대비 리츠 섹터별 수익률을 보면 산업용, 헬스케어, 주거용, 오피스, 호텔, 리테일 순으로 높았다. NH 모델 포트폴리오는 국가별, 섹터별 스크리닝을 통해 선정한 종목들을 구성한다. 국가별로 정체와 경제를 고려해 비중을 먼저 배분(Top-down)하고, 꾸준한 배당수익률을 보이는 종목을 편입(Bottom-up)하는 식이다. 글로벌 리츠지수 총수익률과 NH MP 총수익률(2019년 1월 31일 설정 이후)은 각각 11.48%, 18.01%로 MP가 훨씬 높다. MP 내 종목 리밸런싱은 한달에 1~2회 이뤄진다. 

 

현재 MP 내 미국 리츠 종목은 'PROLOGIS'(리테일), BRIXMOR PROPERTY GROUP(리테일), 'WP CAREY'(혼합형), STORE CAPITAL(혼합형), SUN COMMUNITIES(주거용), HEALTHCARE REALTY(헬스케어), CROWN CASTLE INTL(특수형)을 담았다. 그리고 일본 JAPAN LOGISTICS FUND(산업용), INVINCIBLE(호텔), 싱가포르 ASCENDAS REIT(혼합형)를 포함한다. 

 

 

 

 

미국 리츠시장 규모는 1조3000억달러로 코스피와 코스닥 합산 시가총액을 넘는다. 글로벌 리츠의 64.5%를 차지하는 시장이다. 저축대부조합(S&L) 신용위기로 부동산 자금조달이 어려워지고, UPREITs 제도가 도입돼 세제혜택이 늘어나면서 공모 리츠 기업공개(IPO)가 본격화됐다. 미국 리츠는 주식의 형태로 상장되기 때문에 미국 증권거래위원회(SEC)의 인가를 받아야 리츠로 인정된다. 

 

리츠의 배당 가능한 수익을 측정하는 운영자금(FFO)은 경기, 금리변화에 따라 결정된다. 경기에 따라 임대수익이 크게 변하고 임대차 계약기간이 짧을수록 경기에 대한 민감도가 높다. 경기가 확장국면(호황)인 동시에 금리가 낮아질 때가 리츠 투자의 최적기다. 

 

산업용 리츠 중에선 '아마존 효과'라 불리는 온라인화의 수혜를 누릴 수 있는 산업용 리츠와 임대수요가 견고한 조립식주택(주거용) 리츠가 유망하다고 본다. 헬스케어 리츠는 진입장벽이 있고 의료보험 정책의 영향이 덜한 메디컬 오피스가 유망하다. 주거용은 변동성이 낮은 조립식주택 리츠에 집중하는 전략을 권한다. 오피스는 고용성장이 높은 샌프란시스코, 시애틀 등 서부를 추천한다. 

 

김보선 기자 kbs7262@etomato.com