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2026년 03월 11일 10:59 IB토마토 유료 페이지에 노출된 기사입니다.
[IB토마토 김소윤 기자] 부산 해운대 홈플러스 개발사업이 SK에코플랜트의 PF(프로젝트 파이낸싱) 우발채무 포트폴리오에서 주요 사업장으로 떠오르고 있다. 회사는 시행과 시공을 동시에 맡은 가운데 브릿지론 단계부터 채무인수와 보증까지 제공하며 사업에 참여하고 있다. 여기에 해당 사업을 추진하는 특수목적법인(SPC)인 해운대마린원PFV(프로젝트금융투자회사) 역시 지분법 적용이 중단된 프로젝트로 분류돼 재무적 노출이 동시에 걸린 상태다. 현재 철거 공사가 진행 중인 가운데 향후 본PF 전환과 사업 진행 과정이 회사 PF 리스크 관리의 중요한 시험대가 될 전망이다.
해운대 홈플러스 개발사업 조감도
SPC·PF 구조로 추진되는 해운대 홈플러스 개발
11일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 SK에코플랜트는 부산 해운대 홈플러스 개발사업과 관련해 최대 2150억원 규모의 조건부 채무인수 약정을 체결했다. 차주(사업 시행사인 해운대마린원PFV)가 대출을 상환하지 못할 경우에만 발동되는 구조로, 사업이 정상적으로 진행되면 채무인수 의무는 발생하지 않는다.
해당 약정은 최근 SK에코플랜트 투자설명서에서도 주요 우발채무(시행사 PF 대출 지급보증·조건부 채무인수 관련 위험) 항목으로 다시 언급됐다. 회사는 투자설명서에서 향후 자금보충이나 채무인수 의무가 발생할 경우 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있다고 설명했다. 업계에서는 투자설명서에 관련 내용이 포함된 것은 해당 사업이 회사 시행사 지급보증 성격의 재무 노출 가운데서도 규모가 큰 프로젝트라는 점을 보여주는 대목으로 보고 있다.
부산 해운대 홈플러스 개발사업은 기존 홈플러스 부지를 철거한 뒤 지하 8층~지상 53층 규모 건물 2개 동을 짓는 복합개발 프로젝트다. 업무시설과 판매시설, 근린생활시설 등이 들어설 예정이며 해운대해수욕장 인근 핵심 상권에 위치한 부지라는 점에서 사업성은 비교적 양호하다는 평가가 나온다. 다만 초고층 건물 계획과 해안 인접 입지 등의 영향으로 환경영향평가와 사전재난영향성 검토 등 인허가 절차가 길어지면서 착공은 약 2년가량 지연됐다.
사업은 2024년 말 건축허가를 받으며 인허가 단계를 통과했고 현재 현장에서는 지하층 철거 공사가 진행되고 있다. SK에코플랜트는 철거 이후 2026년 5월 착공을 목표로 본PF 전환을 준비 중이다. 이 과정에서 브릿지 단계의 고금리 차입을 장기·저금리 본PF로 전환하고, 약 2584억원 규모 PF 보증과 조건부 채무인수에 따른 재무 부담을 얼마나 완화할 수 있을지가 주요 변수로 꼽힌다.
해당 사업은 특수목적법인(SPC)인 해운대마린원PFV를 중심으로 추진되고 있다. 이 PFV에는 이스턴투자개발을 비롯해 SK에코플랜트와 금융회사 등이 참여하고 있으며 SK에코플랜트는 약 28.9% 지분을 보유한 주요 투자자다. 회사는 시공뿐 아니라 시행 구조에도 참여하는 형태로 사업에 들어가 있다.
사업 자금은 PF 방식으로 조달됐다. 시행사는 우리금융저축은행과 진주저축은행 등 금융기관에서 5900억원 규모 PF 대출을 조달해 사업을 추진했으며, 이후 사업 일정이 길어지면서 2025년 5월 4000억원 규모 브릿지론으로 기존 대출을 차환하며 금융 구조를 유지하고 있다. 이 과정에서 SK에코플랜트는 PF 금융 안정성을 높이기 위해 최대 2150억원 규모 조건부 채무인수 약정을 제공했다. 이후 이자지급보증 등이 추가되면서 전체 보증 규모는 약 2584억원 수준까지 확대됐다.
지분법 중지·PF 보증…해운대 사업 재무 노출
최근 재무제표에서도 해당 사업과 관련된 내용이 일부 확인된다. SK에코플랜트는 일부 개발 프로젝트에서 지분법 적용을 중단한 상태인데, 이 과정에서 재무제표에 반영되지 않은 지분변동액이 2025년 3분기 말 기준 약 1483억원 수준으로 집계됐다. 지분법 적용이 중단됐다는 것은 투자지분의 장부가가 0이 된 이후 발생하는 추가 손익을 재무제표에 반영하지 않는 상태를 의미한다.
해운대 홈플러스 개발사업을 추진하는 해운대마린원PFV 역시 지분법 적용이 중단된 프로젝트 가운데 하나인 것으로 확인됐다. 해당 사업과 관련해 재무제표에 반영되지 않은 지분변동액은 약 216억원 수준으로 나타났다.
업계에 따르면 PF 개발사업은 초기 단계에서 토지비와 금융비용 등 자금 투입이 먼저 이뤄지면서 시행 법인에서 손실이 발생하는 경우가 많다. 이 과정에서 투자사는 지분법을 통해 일정 수준까지 손실을 인식하다가 투자지분 장부가가 소진되면 지분법 적용을 중단하는 경우가 일반적이다. 이후 분양 수익이나 공사비 수입이 발생하는 사업 진행 단계에 들어서면 다시 지분법 적용이 재개되며 손익이 반영되는 흐름이 나타난다는 설명이다.
SK에코플랜트 관계자는 <IB토마토>와의 통화에서 "브릿지론 단계에서 시공사가 자금보충이나 조건부 채무인수 약정을 제공하는 것은 PF 사업에서 일반적인 구조"라며 "현재 사업은 브릿지론 단계에서 진행 중이며 철거 공사가 진행되고 있다"고 설명했다. 이어 우발채무와 관련해서는 "조건부 채무인수는 차주가 대출을 상환하지 못할 경우에만 발생하는 것으로 현재로서는 사업이 정상적으로 진행 중"이라며 "우발채무 현실화 가능성을 구체적으로 언급하기는 어려운 상황"이라고 덧붙였다.
또 현재 SK에코플랜트의 도급사업 PF 보증 규모는 2025년 9월 말 기준 약 1조 8627억원 수준이다. 개별 사업장 가운데 부산 해운대 홈플러스 개발사업은 PF 보증 포트폴리오 내에서도 일정 비중을 차지하는 프로젝트로 평가된다. 업계에서는 해당 사업이 인허가 절차를 마치고 철거 공사에 들어서면서 사업 자체는 정상화 단계에 진입한 것으로 보고 있다. 다만 PF 보증과 지분 투자까지 동시에 이뤄진 사업이라는 점에서 착공과 본PF 전환 과정에서의 재무 노출을 지속적으로 점검할 필요가 있다는 의견도 나온다.
장수명 한국신용평가 수석연구원은 "최근 몇 년 사이 대구 본리동 개발사업과 김포 물류센터 사업장 등에 대한 자금보충 약정과 보증 제공이 늘면서 PF 관련 우발채무 규모가 확대된 상태"라며 "특히 부산 해운대 홈플러스 개발사업처럼 보증이 설정된 주요 프로젝트의 사업 진행 상황에 따라 우발채무 현실화 여부를 지속적으로 살펴볼 필요가 있다"고 설명했다.
김소윤 기자 syoon133@etomato.com
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