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경제정의 절실한 부동산 대책전재경 사회자본연구원장아파트 분양이나 재건축을 눈앞에 둔 사람 말고는 누구나 부동산 거품을 걱정한다. 미래세대들에게는 천문학적 수준으로 오른 집값이 엄청난 압력으로 작용한다. 경제원론에서는 주택 공급량이 부족해서 가격이 오른다고 설명할 것이다. 그러나 "주택공급 물량부족이 가격상승을 주도한다"는 프레임은 분명 주택정책의 덫이다. 주택문제를 입체적으로 살펴보면 불편한 진실이 드러난다. "문재인정부에서의 아파트 공급물량이 박근혜정부를 능가한다"는 분석은 건설 설계와 공급 간의 시간차 탓이다. 즉 지난 정부 아파트 정책의 추급효 때문이다. 외지인들이 서울내(In Seoul) 아파트를 노린다면, 그것은 수도권의 교통체계가 불편한 탓이다. 공급량 부족 타령은 수요공급 이론을 내세워 건설경기를 부양하려는 토건세력의 기획이다. 대통령이 "주택공급을 늘려 부족분을 해소하라"고 장관에게 지시함은 주택정책이 여전히 공급부족 프레임에 갇혀 있음을 시사한다. 현정부에 들어 집값이 40%나 올랐다는 주장은 두고두고 치적에 악재로 작용할 것이다. "건설경기가 늘면 전체 경기가 활성화되고 정부 지지율도 올라간다"는 가설을 벗어나야 한다. 이준구 서울대 명예교수의 지적처럼 주택임대사업자 제도 자체가 암 덩어리는 아니다. 많은 국민이 차액(gap) 투자 맛을 아는데 임대사업자를 없앤다고 사태가 해결되지 않는다. 규제(분양가상한제)만으로 집값이 잡히지 않는다. 경제정의를 세워야 한다. 낡은 집을 허물고 새집을 지으면서 돈까지 번다는 신기루도 화근이다. 정책·세제를 근본적으로 개혁하여 올라간 집값(거품)을 내려야 한다. 그간 아파트는 선물거래 방식을 따랐다. 장래 특정한 시점의 가격을 지금 정해서 거래하는 방식인 선물 거래는 그간 석유·곡물·주식에서 즐겨 이용되었다. 선물은 공급물량이 귀할 때 안정적 선점효과가 있다. 이것이 선분양으로 둔갑하였다. 선분양 제도는 '주택공급에 관한 규칙' 제7조(입주자모집시기 및 조건) 및 제26조(입주금의 납부)에 따라 운용된다. 건설관료들이 반대하겠지만, 아파트 선분양 제도를 후분양으로 돌려야 한다. 선분양은 주택청약제도 및 청약관련저축제도, 분양가격규제, 분양권전매제도 등과 연계되어 있으며, 주택건설촉진법에 따른 분양보증제도와 연계된다. 사업 주체가 주택이 건설되는 대지의 소유권을 확보하고, 대한주택보증으로부터 분양보증을 받으면 착공과 동시에 입주자를 모집하고 주택이 완공되지 않은 상태에서도 입주자의 자금 동원이 가능하다. 선분양 제도하에서 주택사업자들은 입주자들이 내는 계약금과 중도금, 잔금을 받아야 집을 짓는 것이 가능하므로 건설업체는 자금조달 능력이 없어도 주택을 지어 팔 수 있다. 따라서 선분양제는 주택건설자금 확보가 쉬어 주택공급을 늘리는 장점이 있다. 또 소비자에게는 분양가격 규제 및 가격상승기에 수익자산의 확보라는 이점을 제공한다. 그러나 소비자는 주택가격의 80% 정도를 완공 이전에 납부해야 하는 위험부담을 안아야 하며, 고가의 재산을 완제품을 보지도 않고 사전에 구입해야 하는 불리함이 있다. 선분양제도는 분양권 전매를 통한 투기과열로 주택시장을 교란시키고, 확정분양가격 및 분양가격 자율화 등과 맞물려 주택가격의 상승요인으로 작용하는 부작용을 야기했다. 그럼에도 금융시장의 불비를 이유로 구태가 지속된다. 마치 개혁에 대한 저항처럼 경제정의를 무시하는 관행이 유지된다. 작금 우리 부동산 시장은 공급물량이 문제가 아니라 투기수요가 문제다. 투기의 첨단을 달리는 선물방식을 본받을 일이 아니다. 불난 곳에 자꾸 기름을 부을 일이 아니다. 나아가 재건축·재개발 사업자들이 반대하지만, 경제정의에 기반을 둔 철저한 과세로 재건축·재개발 차익을 없애야 한다. 업계가 반대하겠지만, 주택임대사업자 과세특례를 없애고 공공임대를 늘려야 한다. 부동산 경기를 유지하여 경기를 활성화시킨다는 구식 프레임을 벗어나 재래산업 구조조정을 통하여 그린뉴딜을 추진한다. 그린뉴딜이라고 하여 재생에너지와 첨단산업에만 몰입할 일이 아니다. 경기 활성화 비결은 지속가능한 농림수산업과 재래식 산업에도 있다. 요원하게 들리겠지만, 지방의 빈집들을 리모델링하고 일자리를 늘려 대도시 인구집중을 분산시켜야 한다. 하지만 지지율 하락을 우려하는 정권 후반에 이런 개혁이 가능할까? 케인즈식 유효수요론에 매달려 있는 당국자들과 참모진의 한계를 본다. 압승 분위기에 젖어 있는 여당이 개혁에 박차를 가하지는 않을 것이다. 국회는 개혁 주도세력이 아니다. 백년하청이겠으나 차기 대권주자들이 실천하여야 할 과제들이라고 생각한다. 전재경 사회자본연구원장(doctorchun@naver.com)


'소문난 잔치' 부동산을 식힐 방법부동산 투자심리가 너무 과열됐다. 누가, 어디가 몇억씩 오른 가격에 팔아 시세차익을 챙겼다는 소문이 파다하기 때문이다. 과거에는 신문 뉴스에서 보고 그러려니 넘겼다. 하지만 요샌 내가 속한 단톡방에서 실시간으로 눈에 박힌다. ‘우리 동네 어느 아파트가 신고가를 냈다더라', '일주일 새 몇천이 올랐다더라.' 그러니 혹하지 않을 수 없다. 집을 사지 않으면 세상물정 모르는 것 같고, 영영 집을 사지 못한 채 남들 자산 불릴 때 나만 월급 모으다 빈곤층으로 전락할 것 같다. 서울 내 아파트가 몇십억이니 내가 가진 자산은 초라하게만 느껴진다. 내가 가진 현금, 예금이 언제 휴지조각처럼 될지 몰라 나도 서울 내 아파트 실물을 가지고 있어야 계층 현상유지라도 하겠다고 여긴다. 그래서 지금은 투기꾼, 일반인 할 것 없이 부동산에 쏠렸다.  규제도 잘 안 듣게 됐다. 부동산 전문업체 부동산114는 '과거 대책이 발표되면 시장이 일단 냉각됐던 것과 달리 이번 6·17 대책은 아직까지 부동산 시장에 별다른 영향력을 발휘하지 못하는 분위기'라고 전했다. 지난 12·16 대책은 발표 직후 서울 매매가격 상승폭을 크게 둔화시켰고, 올해 3~5월에는 약세장을 이끌기도 했다. 반면 6·17 대책은 발표 직후에도 매매가격 상승폭이 유지되고 있다는 설명이다. 이번 부동산 대책을 두고 계층사다리를 끊었다는 일부 부정적 여론이 사실 여부를 떠나 시장에 화학작용을 일으키고 있다. 필자의 지인은 수도권 지역 전세매물을 알아보려는데 집 보러 가겠다고 집주인에게 몇 주 사이 문의할 때마다 전셋값을 몇천씩 올리더라고 했다. 그 몇 주 사이 실질 매물가치나 입지가 바뀌었을 리 없다. 집주인은 시장 분위기를 보고 그 심리를 이용하는 것이다. 단편적인 사례지만 이런 소문들이 모여 시장을 들썩이게 한다. 소문이 커질수록 집주인은 더욱 자신이 ‘공급자 우위’에 있다는 확신을 가지고 호가를 높인다. 문재인 정부의 부동산 규제가 그다지 새로울 것도 없으나, 시장은 21번을 수정했다며 호들갑을 떨고 이런데도 안 통한다고 투자심리를 부추긴다. 돌이켜보면 규제는 심리가 약할 때만 효과를 냈다. 전두환 정부 시절 1982년대 말 민영주택에 대한 채권매입제도 등 투기억제대책이 마련됐다. 하지만 82년부터 2년간 서울 주택가격은 40.6% 급등했다. 노태우 정부 때는 1988년 총통화증가억제, 투기억제지역 확대, 양도세 중과, 투기꾼 및 부동산 업자에 대한 세무조사강화 등 규제를 시행했다. 1989년에는 또 토지공개념과 토지초과이득세법, 택지소유상한제, 개발이익환수법이 등장했다. 하지만 규제 직후 토지가는 오히려 급등했다가 92년부터 하락세로 돌아섰다. 이것이 규제 효과인지 거시적 경제여건 탓인지 해석하기 나름이다. 김영삼 정부 때도 토지공개념법제 제정 및 시행이 이뤄졌다. 그러다 지역 아파트 미분양 사태가 벌어지는 등 부동산 침체기가 심화됐다. 주택건설업계가 위기를 맞아 불황이 김대중 정부까지 이어졌다. 역사는 주택 규제가 부동산 심리와 맞물려 시장에 단기적 영향을 미칠 때가 있고, 장기적 불황을 가져 올 수도 있다는 점을 보여준다. 규제 효과가 클 때는 주로 경기가 불안해 투자심리가 약했을 때다. 투자심리가 가라앉지 않으면 규제 효과는 단기에 그칠 확률이 높다. 이런 심리 작용은 문재인정부 들어 4차 산업혁명, 빅데이터, 언택트 소비 등 초고속 디지털 시대를 타고 거대한 흐름을 만들고 있다. 과거와는 사뭇 다른 양상이다. 코로나19 바이러스가 공기감염 형태로 변형돼 방역체계에 변화가 필요하다고 세계 학자들이 주장하듯 요즘 부동산 시장도 디지털을 타고 변형됐다. 시세차익에 혈안인 투기꾼들이 부동산 심리를 조장하기가 훨씬 쉬워졌다. 증시가 코로나발 경기 우려에도 V자 반등한 것처럼 지금 경기 침체는 부동산 심리를 꺼뜨리기에 역부족이다. 그동안 수십억 차익을 봤다는 충격사례가 SNS와 온라인상 광범위한 전파를 타고 많은 사람들에게 각인돼 진정시키기 힘들다. 투기심리를 꺼뜨리는 인위적 수단은 금리다. 연간 5000만원 임대수익을 내는 아파트를 환금해 은행에 예탁한다고 하자. 은행이자가 5%일 때 5000만원 이자 수익을 내려면 예탁금은 10억원이어야 한다. 즉 아파트 매물 가치는 10억원이다. 마찬가지로 은행이자가 1%라면 아파트 가치는 50억원이다. 제로금리에 부동산이 오르는 것은 당연하다. 그렇다고 지금 금리를 올리기엔 코로나발 경기 우려에 대한 딜레마가 있다.  그래서 지금은 유동성이 갈아탈 대체시장이 필요하다. 기업은 투자하면 세금도 낮춰준다. 주식, 펀드도 기업에 자금을 대는 투자다. 부동산을 잡으려는 지금 주식 투자에 대한 보상은 커녕 찬물을 끼얹는 정책은 시기상조다. 이재영 온라인부장 leealive@etomato.com