[IB토마토 이성은 기자] 최근 국내 부동산 시장은 '우량 자산' 중심으로 다시 꿈틀거리는 분위기다. 환율 상승을 계기로 해외 자금이 국내로 유입되는 인바운드 거래가 늘어나면서, 핵심 입지의 오피스와 관광·개발 자산을 중심으로 딜이 확대되고 있다. 거래 구조가 복잡해지고 투자 주체가 다변화되면서 관련 법률 자문 수요 역시 빠르게 증가하는 추세다. 법무법인 바른은 이러한 흐름에 선제적으로 대응해 지난해부터 전문 인력을 보강하며 시장 확대에 대비해왔다.

 

진혜인 법무법인 바른 변호사는 부동산과 외국인투자, 프로젝트 부문에서 다양한 경험을 쌓았다. 특히 자문운용사의 대체투자팀에서 경험을 쌓으면서 실무적 관점도 갖춰 스페셜리스트로 활동하고 있다. <IB토마토>는 진혜인 변호사를 만나 국내 대체 투자 시장 동향과 자문 방향성을 들어봤다. 

 

 

다음은 진혜인 변호사와의 일문 일답이다. 

  

△법무법인 바른에서 부동산 및 외국인투자·프로젝트 분야 자문을 제공하고 있다. 국내 기업의 해외 진출과 글로벌 투자자의 한국 투자를 아우르는 인바운드·아웃바운드 크로스보더 거래를 폭넓게 수행해 왔으며, 대규모 복합개발·관광·레저·아레나 프로젝트에서 투자구조 설계, 프로젝트 파이낸싱, 인허가·규제 자문, 계약 협상 및 분쟁 대응에 이르기까지 전 과정을 담당해왔다. 자산운용사 대체투자팀에서 펀드 모집·운용과 컴플라이언스 이슈를 직접 경험한 이력을 바탕으로, 법리 검토를 넘어 사업 실무의 흐름과 비즈니스 니즈를 함께 반영한 자문을 지향한다. 최근에는 경제자유구역 내 대형 개발사업 협약 자문, SPC 및 외국인투자 구조 설계, 글로벌 웰니스 기업 및 엔터테인먼트 기업의 한국 진출 지원 업무를 수행하고 있다.

 

△다양한 배경이 작용했다. 특히 부동산팀 변호사로서 새로운 지역이 개발되고 건물이 들어서는 전 과정을 가까이서 지켜보는 데 흥미와 보람을 느꼈다. 업무를 하다 보면 자연스럽게 외국인투자와 프로젝트 자문을 접하게 되는데, 일반적인 거래 자문보다 훨씬 많은 이해관계자가 얽히고 구조도 복잡한 경우가 많았다. 해외에서만 운영되던 사업 모델이나 새로운 형태의 개발·운영 방식이 국내에 도입되는 사례도 자주 있었다. 이러한 자문을 수행하면서 특히 중요하게 생각하게 된 점은, 법과 규제가 허용하는 범위 안에서 최대한 유연하게 사고하고 설계하는 것이다. 외국인투자 자문을 하다 보면 ‘한국에선 당연한 것’이라고 여겨지는 사안에 대해 질문을 받는 경우가 많다. 예컨대 전세권의 개념, 개발 과정에서 공공수용이 발생할 때의 절차와 보상 방식 등이다. 이러한 질문에 답하는 과정을 통해, 단순한 관행인지 아니면 법령상 불가피한 규정인지 구분해내는 역량을 기르게 됐다. 필요한 경우에는 해당 관행의 배경을 설명해 고객의 이해를 돕거나, 보다 나은 대안을 제시하기도 한다. 프로젝트 자문은 초기 구조 설계를 통해 리스크를 정리하고, 이후 운영 과정까지 밀접하게 관여하게 되므로 단순한 법률 검토를 넘어서는 통찰이 요구된다. 이러한 복잡한 과정을 설계하고, 그 결과가 실제로 작동하는 것을 직접 확인할 수 있다는 점은 내가 전문가로 성장하는 데 있어 가장 큰 동력이 됐다.

 

△일을 바라보는 관점에도 큰 영향을 줬다. 변호사의 핵심 업무는 법을 다루는 것이지만, 대부분의 기업이나 운용사에게 법과 계약은 ‘본업을 위한 수단’이자 동시에 복잡하고 부담스러운 과제로 여겨진다. 따라서 자문 과정에서는 고객의 업무 일정과 의사결정 흐름이 끊기지 않도록 쟁점을 선별해 정리하고, 각 선택지와 그에 따른 효과를 명확히 제시하는 데 집중한다. 단순히 법적 리스크를 나열하기보다, 실제 발생 가능성이 있는 리스크를 전제로 현실적인 관리 방안까지 함께 제시하고자 노력한다. 또한 계약서는 법적 문서인 동시에 상업적 합의의 결과물이라는 점을 더욱 분명히 인식하게 됐다. 문구의 정합성만 검토하는 데 그치지 않고, 계약서에 반영된 커머셜 구조가 실제 사업에서 어떻게 작동하는지까지 연결해 살펴봐야 한다. 특히 상업적 쟁점일수록 고객과 적극적으로 소통하며 다양한 시나리오와 리스크를 점검하고, 각 선택지의 의미와 책임 범위를 명확히 해 고객이 책임 있는 결정을 내릴 수 있도록 돕고 있다.

 

 

△가장 두드러지는 차이점은 ▲시간 압박의 정도와 ▲계약서 검토·협상에 투입되는 시간과 깊이의 차이다. 글로벌 투자자가 한국에 진출하는 인바운드 거래의 경우, 계약서를 ‘사후 분쟁을 예방하기 위한 설계도’로 인식해 협상 시간이 길어지더라도 각 조항을 깊이 있고 꼼꼼하게 검토하는 경우가 많다. 예컨대 공공수용이 발생하거나 불가항력으로 인해 건물 사용이 어려워지는 상황에 대비해 보험 구조, 법령과 계약에 따른 보상 방식, 대체 건물 신축이나 대체 임차권 확보 방안 등을 실제 작동 시점을 기준으로 다각도로 검토한다. 현재 수행 중인 프로젝트에서도 이행보증금 몰취 요건, 계약 해지 시 금융비용과 영업손실에 대한 손해배상 범위 등 주요 쟁점을 계약 단계에서 미리 정리하고 있다. 특히 해석 여지가 큰 포괄적 표현은 가능한 한 기준을 열거하거나 구체화해 불확실성을 줄이고자 한다. 반면, 국내 기업이 투자자인 경우에는 일정 준수와 내부 의사결정 절차에 따라 정해진 기간 내 계약 체결에 대한 압박이 상대적으로 크다. 외국계 투자자가 계약 종료와 손해배상 등 ‘종료 시나리오’를 중시하는 반면, 국내에서는 그보다 다른 우선순위가 설정되는 경우도 많다. 위험요소에 대한 분석을 뒤로 미루고, 낙관적 전망을 바탕으로 빠른 의사결정을 선호하는 경향도 일부 존재한다. 한국의 추진력은 때때로 긍정적으로 작용해 왔지만, 최근 불확실성과 리스크가 커지는 환경에서는 보다 내실 있는 검토와 구조 설계의 중요성이 커지고 있다. 이에 따라 법률 자문이 수행해야 할 역할도 더욱 확대되고 있다고 본다.

 

△외국인투자기업은 일정 요건을 충족하는 경우, 경제자유구역 등에서 취득세·재산세 등 지방세 감면이나 국·공유재산 임대료 감면 등의 인센티브를 활용할 수 있다. 다만 과거에 일반적으로 적용되던 외국인투자에 대한 ‘법인세 감면’은 현재로서는 신규 투자에 광범위하게 적용되기 어려운 제한적인 제도다. 실무적으로는 지방세 감면이나 공유재산 임대료 감면 등이 보다 실질적인 인센티브로 작용하는 경우가 많다. 주요 어려움으로는 ▲한국 내 실적이나 신용이 없는 초기 단계에서의 신뢰 확보와 보증보험 조달의 어려움 ▲공공부문이 임대인인 거래에서의 협상 여지 부족 ▲자본금 납입 및 등기 절차와 연계된 자금 집행 구조 설계 ▲한국 고유의 규제 및 관행이 프로젝트 수행 구조에 반영되는 과정 등이다.

 

△우량 딜에 대한 경쟁이 치열해질수록, 거래에 대한 이해도와 종결 이후 운영 계획의 설득력이 더욱 중요해지고 있다. 매도인의 입장에서는 높은 가격이 매력적으로 작용할 수 있지만, 때로는 거래를 안정적으로 종결할 수 있는 실행력, 인허가·임대차·운영 리스크를 누가 어떻게 관리할 것인지, 그리고 종결 이후의 운영 계획이 얼마나 현실적인지도 함께 판단 기준이 된다. 바른은 이러한 환경 변화에 대응해 자문 수요 증가에 대해 ▲거래 초기부터 핵심 쟁점을 빠르게 정리해 의사결정 속도를 높이고 ▲협상 전략을 함께 설계하는 방식으로 대응하고 있다. 최근에는 대체투자 및 부동산 프로젝트 분야의 자문 역량을 강화하고, 관련 인력을 지속적으로 영입하며 실무 체계를 확장해 왔다. 실사, 계약, 인허가, 금융 등 다양한 이슈를 동시에 관리해야 하는 우량 딜에서도 충분히 대응할 수 있는 체계를 갖추고 있다. 결국 바른은 단순한 계약서 검토를 넘어, 거래 구조에 대한 깊은 이해와 실행 가능성 확보를 통해 협상을 유리하게 이끌 수 있는 ‘실행형 자문’으로 고객의 경쟁력을 지원할 계획이다.

 

△환율 상승으로 인해 해외에서 한국 부동산에 대한 투자 관심이 높아지고 있다. 해외 투자 및 국내 부동산 투자 자문을 병행하면서 특히 체감한 차이점은 LTV(담보인정비율) 수준이다. 한국의 프로젝트 파이낸싱은 일반적으로 자기자본비율이 5~10%에 불과하지만, 해외는 30~40% 수준으로 크게 높다. 그만큼 차이가 크며, 실제로 한국 투자자들이 해외에서 높은 LTV 구조로 인해 리파이낸싱이 어려워지는 사례도 적지 않다. 최근 한국에서도 자기자본 비율을 높이려는 요구가 점차 늘고 있다. 예를 들어 자기자본을 40% 이상 투입할 경우 시공사의 채무 인수 의무를 면제해주는 등 인센티브를 제공하고, 프로젝트 리츠(PF-REIT)를 도입하여 자기자본 비중을 높이고 개발·임대·운영 전 과정을 일원화해 책임지는 구조를 설계하고 있다. 결국 충분한 자기자본을 투입할 수 있는 역량 있는 기업만이 프로젝트를 진행할 수 있는 방향으로 바뀌어 갈 가능성이 있다.

해외에서는 우량 임차인이 차입 없이 직접 건축공사를 진행하고, 준공 후에는 세일앤리스백(Sale & Leaseback) 구조로 자산을 운용하는 사례도 있다. PF를 이용하지 않아도 되며, PF 금리보다 회사채 금리가 낮은 경우, 자금 조달 비용을 줄여 더 유리한 조건으로 개발할 수 있기 때문이다. 이러한 구조는 향후 한국 시장에서도 우량 임차인을 중심으로 점차 도입될 가능성이 있다. 또한, 한국은 분양 중심의 개발 구조가 일반적이기 때문에 PF는 분양 대금으로 상환이 이뤄지는 단기 회수 구조다. 자금 투입과 회수가 비교적 빠르지만, 해외는 개발과 운영이 통합된 구조가 많아 운영수익을 통해 장기적으로 회수하는 경우가 대부분이다. 따라서 우리나라도 장기 수익형 구조로의 변화 가능성을 주시할 필요가 있다. 무엇보다 주목할 점은 과거에는 신용 보강 중심의 PF 구조가 주를 이뤘지만, 최근에는 딜 자체의 사업성과 실현 가능성에 대한 검토로 무게 중심이 이동하고 있다는 점이다. 이로 인해 난개발은 줄어들 가능성이 높지만, 한편으로는 프라임 A급 오피스 및 우량 자산에 자금이 집중되며 시장의 양극화가 심화될 수 있다는 점도 유의해야 한다.

 

△K-컬처 성장의 영향으로 공연장 수요가 늘어났고, 이에 따라 정부도 관련 사업을 적극적으로 지원하고 있는 것으로 보인다. 특히 아레나와 같은 대형 공연장을 통해 더 많은 해외 관광객 유치를 목표로 하고 있으며, 아레나 개발 방식은 공공 주도와 민간 주도의 두 가지로 나뉜다. 일반적으로는 민간이 주도하는 프로젝트가 공공보다 상대적으로 빠르게 진행되는 경향이 있다. 주거용 부동산이 아닌 공연 산업이나 리조트 개발은 고용 창출, 인근 상권 활성화 등 사회적 파급효과가 크기 때문에 사회 기여적 관점에서도 투자 가치가 있다고 판단한다. 특히 최근에는 호텔 수요가 뚜렷하게 증가하고 있으며 이를 반영하듯 지방에서의 호텔 개발도 점차 확대되는 추세다. 아레나, 리조트 등 관광과 연계된 부동산 개발이 활발해지면서 국내 부동산 개발의 중심축이 기존의 주거용 부동산에서 관광 인프라로 옮겨가고 있다.

 

이성은 기자 lisheng124@etomato.com