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2026년 07월 20일 06:00 IB토마토 유료 페이지에 노출된 기사입니다.
[IB토마토 김소윤 기자] 서울회생법원이 홈플러스 기업회생절차를 폐지해 롯데건설의 개발사업 프로젝트파이낸싱(PF) 리스크가 부상했다. 핵심은 선순위 대출의 기한이익상실(EOD) 선언 여부다. EOD가 선언된다면 회사는 대규모 재무 부담을 떠안는다.
홈플러스 전경 (사진=홈플러스 홈페이지)
EOD가 갈림길…최대 5554억원 자금 부담 가능성
15일 금융감독원 전자공시시스템, 나이스신용평가 등에 따르면 롯데건설은 홈플러스 개발사업과 관련된 상동·동대문·센텀 등 3개 펀드의 후순위 대출에 총 5738억원 규모의 원리금 연대보증을 제공하고 있는 것으로 나타났다. 이들 펀드의 선순위 대출 규모는 총 1조 2650억원이다.
이 중 부천 상동점과 동대문점은 지난 6월 본PF 조달을 완료하면서 개발이 본궤도에 오른 상태다. 상동펀드의 경우 후순위 대출 1556억원이 본PF 후순위 대출로 전환돼 샬롯펀드에서는 제외됐으며, 영등포점은 현재 매각 절차가 진행 중이다.
샬롯펀드는 롯데건설이 홈플러스 점포 개발사업과 관련한 후순위 PF 대출을 묶어 관리하기 위해 조성한 펀드다. 홈플러스 부지를 개발하는 과정에서 발생한 여러 PF 대출을 하나의 펀드에 편입해 자금을 조달하는 방식으로, 롯데건설은 이 펀드의 후순위 대출에 대해 원리금 연대보증을 제공하고 있다. 따라서 홈플러스 청산 이후 선순위 대출의 EOD이 선언될 경우, 샬롯펀드에 편입된 후순위 대출도 상환 대상이 되면서 롯데건설의 자금 부담이 현실화될 수 있다는 설명이다.
다만 홈플러스 기업회생절차 폐지가 곧바로 롯데건설의 보증의무 현실화로 이어지는 것은 아니다. 홈플러스가 최종 청산되더라도 롯데건설이 즉시 대위변제에 나서는 구조는 아니며, 실제 리스크는 선순위 대출의 기한이익상실(EOD) 선언 여부에 달려 있다.
EOD는 차주가 계약상 의무를 이행하지 못하거나 약정된 사유가 발생했을 때 대주단이 대출 만기 이전이라도 원리금 상환을 요구할 수 있는 권리를 말한다. 다만 홈플러스 청산은 EOD 발생 사유 중 하나일 뿐, 실제 선언 여부는 선순위 대주단의 판단과 계약상 요건 충족 여부에 따라 결정된다.
만약 EOD가 선언되면 롯데건설이 제공한 후순위 연대보증 부담도 현실화될 수 있다. 나이스신용평가에 따르면 샬롯펀드에 편입된 홈플러스 관련 PF 우발채무 가운데 약 1111억원은 EOD 선언 후 30일 이내 상환 대상이 되고, 나머지 4443억원은 펀드 만기인 2027년 3월 상환해야 하는 구조라고 분석했다. 이에 따라 EOD가 현실화될 경우 롯데건설의 최대 자금 유출 규모는 총 5554억원에 이를 수 있다는 전망이다. 반면 EOD가 선언되지 않는 한 보증의무는 즉시 발생하지 않으며, 이자 재원 확보 등을 통해 사업을 유지하는 방식으로 리스크를 관리하게 된다.
"EOD 가능성 낮아"…롯데건설 "유동성으로 충분히 대응"
앞서 서울회생법원은 지난 3일 홈플러스의 기업회생절차를 폐지했다. 홈플러스는 지난해 3월 기업회생절차를 신청한 이후 회생계획안을 제출하고 홈플러스 익스프레스 사업부를 매각하는 등 구조조정을 추진했지만, 잔존 사업부 매각이 이뤄지지 않은 채 영업을 이어가면서 매출 감소와 공익채권 증가가 동시에 나타났다.
특히 운영을 지속하기 위해서는 DIP(Debtor In Possession·긴급운영자금) 파이낸싱 등을 통한 약 2000억원 규모의 신규 자금 조달이 필요했지만 이를 확보하지 못했다. 법원은 회생계획의 수행 가능성이 낮다고 판단해 회생절차 폐지를 결정했으며, 다만 홈플러스가 14일 이내 자금을 조달해 즉시항고할 경우 법원 판단에 따라 회생절차가 재개될 가능성은 남아 있다. 롯데건설은 홈플러스 개발사업 관련 PF에 후순위 연대보증을 제공하고 있는 만큼, 홈플러스의 회생 절차 향방은 PF 사업의 안정성과 우발채무 관리 측면에서 주목받고 있다.
최근 롯데건설의 보고서에 따르면 올해 1분기 기준 홈플러스 관련 신용보강은 동대문점 개발사업과 김해점 등 일부 점포를 중심으로 유지되고 있다. 동대문점 담보대출에 대해서는 53억 4500만원 규모의 이자지급보증을 제공하고 있으며, 김해점 등 홈플러스 점포 개발사업과 관련해서는 194억 5200만원 규모의 이자자금보충 약정을 유지하고 있다.
이들 약정은 홈플러스 개발사업 관련 PF 대출의 이자지급보증과 이자자금보충을 위한 신용보강으로, 롯데건설은 올해 1분기 말 기준 총 247억 9700만원 규모의 관련 약정을 유지하는 셈이다.
롯데건설은 일정 수준의 유동성 대응 여력도 확보하고 있어서 무리가 없다는 입장이다. 올해 1분기 연결 기준 7624억원의 현금및현금성자산을 보유하고 있다. 이와 함께 단기 금융자산과 당기손익-공정가치측정 금융자산 등을 포함한 유동 금융자산은 1조 1559억원 규모로 집계됐다. 여기에 현금성자산과 미사용 여신한도 등을 포함해 약 1조 3000억원 규모의 유동성 대응 여력을 확보하고 있으며, 샬롯펀드 만기 시 담보로 제공한 3000억원 이상의 정기예금도 활용 가능해 단기 대응 능력은 충분하다는 분석이다.
롯데건설 관계자는 <IB토마토>와의 통화에서 "홈플러스 소유주인 펀드가 대출 만기까지 필요한 이자 재원을 이미 확보해 둔 만큼 대주단 입장에서도 당장 EOD를 행사할 유인은 크지 않다"며 "EOD를 실행하려면 기존 임대차 계약 해지와 대주단 전원 동의 등 여러 선행 조건을 충족해야 하는데, 이러한 요건을 모두 갖추는 과정 자체가 현실적으로 쉽지 않다"고 말했다.
유동성 대응에도 자신감을 보였다. 롯데건설은 "최악의 시나리오를 포함한 각 상황별 대응 방안은 이미 마련된 상태"라며 "홈플러스 관련 자금 소요는 기존 유동성 운용 범위 내에서 관리 가능한 수준"이라고 밝혔다. 이어 "현금성 자산과 여신한도 등 가용 자산이 약 1조3000억원에 달하고, 내년 3월 펀드 만기 시 3000억원 이상의 정기예금도 추가로 활용할 수 있다"며 "상동과 동대문 사업장은 이미 본PF를 확정해 우발채무 리스크를 제거한 만큼 회생절차 폐지가 사업 일정에 미치는 영향도 없다"고 덧붙였다.
한편 기사 출고 이후인 16일 MBK파트너스는 홈플러스의 정상 영업에 필요한 2000억원 규모의 긴급운영자금(DIP) 파이낸싱 전액을 보증하기로 결정했다. 롯데건설 측은 이에 따라 홈플러스의 회생절차 재개 가능성이 커지면서 선순위 대출의 기한이익상실(EOD) 선언 가능성도 이전보다 낮아졌다는 입장이다. 다만 실제 회생절차 재개 여부는 법원의 판단에 따라 결정된다.
김소윤 기자 syoon133@etomato.com
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